13 de septiembre de 2015

El precio de la vivienda consolida su mejora. ¿Cambio de ciclo?


Los precios de la vivienda en nuestro país parece haber tocado fondo durante el año pasado, y en lo que va del presente ejercicio ha tomado la senda alcista que le ha hecho crecer un 4,0% durante el segundo trimestre. La construcción residencial es un sector con mucho peso en la actividad económica de la comunidad andaluza, no sólo por la construcción de edificios en sí, sino también por el empuje que transmite en la producción de bienes y servicios accesorios. A falta de un plan estratégico regional explícito para generar un modelo económico diferente al que nos condujo a la crisis, hay que poner la vista en sectores que provocan un gran impacto económico y social como es la construcción, si queremos hablar de crecimiento. La generación de rentas salariales y beneficios empresariales -estimulantes de la paz social-, y la movilización de grandes recursos productivos son sus ventajas, y eso lo saben los gestores públicos. Por ello, la mejora de los precios de la viviendas es una noticia buena desde una perspectiva coyuntural, puesto que un cambio de ciclo en el valor de estos activos frena el descenso del stock de riqueza de las familias, que como ya sabemos en España tiene un gran peso y ha sido muy castigado. Ahora bien, la situación no es la ideal para empezar a hablar de cambio de ciclo, y luego lo analizaremos.




En el cuadro de arriba se pueden ver los datos que aporta del Índice de Precios de la Vivienda del INE del segundo trimestre del ejercicio en curso¹. El precio de la vivienda ha crecido un 4% en el conjunto del país, siendo las comunidades que mas lo han hecho Baleares (+7,3%), Madrid (6,4%), Ceuta (+6,1%) y Cataluña (5,5%). Andalucía por su parte ha crecido un 3,5%, siendo más intenso el crecimiento de la vivienda nueva (+6,2%) que la usada (+3,1%). El cuadro tiene dos últimas columnas al final que miden la diferencia entre el índice de precios regional y el estatal en el primer caso, y la diferencia entre el índice de vivienda nueva y usada en el segundo. La principal propiedad de los números índices es que nos permite analizar las variaciones de una magnitud a lo largo del tiempo. En este caso, el año base es 2007 que arranca con un valor de 100, por lo que se puede ver en qué porcentaje ha disminuido relativamente el índice regional frente al nacional, y como se ha comportado la vivienda nueva respecto a la usada.



Cuando se analiza un cambio de tendencia hay que ver también la situación de la que parte. En el caso que nos ocupa, la serie IPV comienza en 2007 coincidiendo con la punta del ciclo inmobiliario, y como se puede ver los precios han descendido significativamente, por lo que se podría aceptar que la corrección haya concluido. Este no es el caso de la oferta, la cuál actualmente presenta un stock muy elevado de viviendas nuevas y de segunda mano sin vender. Por tanto, todo ese inventario sigue estando a la venta, aunque una parte significativa está formada por viviendas mal ubicadas o que pertenecen al segmento de segunda residencia. Esta dualidad del mercado residencial puede ser un aspecto importante en el devenir del precio y de la reactivación de la construcción de viviendas en el futuro. 



Como ya hemos comentado, la situación no tiene los componentes necesarios para que la recuperación sea fuerte, y si riesgos que pueden impedir que este ritmo de crecimiento sea sostenible en el tiempo. En primer lugar, es difícil que con el nivel de endeudamiento actual, renta disponible de las unidades familiares, tasa de paro,  y disponibilidad de crédito se produzca una reducción importante a corto plazo del stock de vivienda disponible. En segundo lugar, es probable que el descenso de precios se haya terminado, pero puede que sólo sea una consecuencia de que los inmuebles que se venden son los tienen una mejor ubicación y prestaciones, y por tanto son éstos los únicos que estén recibiendo el interés de los compradores/inversores nacionales y extranjeros. En tercer lugar, el sistema bancario presta hipotecas con un LTV (Loan to value o cantidad prestada en relación al valor del inmueble) en caso de vivienda del 80%, lo que hace que un potencial comprador tenga que tener un 30% del valor del inmueble para poder hacer la operación (20% del contado más otro 10% de gastos accesorios), y esto hoy en día está complicado. Y por último, mientras que no haya cambios en la forma en que está diseñado el modelo de financiación de las viviendas, el modelo inmobiliario que sigue siendo el mismo que el que había antes de la crisis, seguirá girando en torno al inversor y la demanda no finalista, o sea, hacia un modelo de vivienda en alquiler y no en propiedad, con potenciales estallidos de burbujas. Como advierten algunos especialistas, ya estamos empezando a construir la próxima burbuja que explotará dentro de diez, quince o veinte años, pero para entonces los gestores económicos serán otros y los problemas también.  


Referencias:¹ Índice de Precios de vivienda. Instituto Nacional de Estadística. Segundo trimestre de 2015.